オーナー向け情報

「物件が古いから決まらない」というわけではない!

2018.01.11

2018年 繁忙期のチェックポイント!
入居者ニーズの多様化に対応して賃貸物件で資産形成へ!

全国の先進的な賃貸管理会社が集う(株)船井総合研究所賃貸管理ビジネス研究会の先月のテーマは「繁忙期前 決まる物件チェックポイン卜」です。
下記は講座の抜粋です。

平成28年度の住宅市場動向調査報告(国土交通省)でも民間賃貸住宅入居世帯における物件選択理由は、「家賃が適切だったから」が55.7%で最も多く、次いで「住宅の立地環境が良かったから」が47.7%、「住宅のデザイン・広さ・設備等が良かったから」が34.0%で続きます。(複数回答含む)。入居した賃貸住宅の建築時期は「平成27年以降」、「平成17年~平成26年」、「平成7年~平成16年」、「昭和60年~平成6年」がいずれも2割程度。平均築後年数は17.2年。つまり「物件が古いから決まらない」というわけではないということです。
選択理由で「立地環境や広さ」は既存物件にはどうにもならない部分と言えますから、残された「適正な家賃」「良好な物件(デザイン・設備)」で対策を立てます。
まずは「適正家賃」を把握します。適正家賃は今の状態で、2か月で決まる家賃を指し、全国的にも適正家賃は現在募集している家賃のおよそ95~90%程度です。しかし、家賃は下げたくないものです。その場合の募集戦略には、プラスアルファの設備の設置やフリーレントなどの条件変更が必要になります。設備の選定は、入居希望者がインターネットで検索する条件や設備の設定を確認します。下記は2015年と2016年の人気設備ランキングです。時代を反映してセキュリティ関連、宅配ボックスが上位にランクインしています。

設備のリニューアルは空室期間を短くするという目的だけでなく、物件価値を向上させ、早く、長く入居してもらうために、物件に必要な設備投資を行うという視点を持って行うことが、空室過剰市場の今だからこそ求められます。例えば、3年計画で人気設備の10位以内の設備投資は行う、等です。先行投資あってこその利益です。解約=空室は収益を減らし、家賃下落のきっかけに繋がります。いかに長く住んでもらうか?そのためには、設備や仕様の時代遅れ、物件自体のメンテナンスの不足、適正でない家賃設定等の不満による退去を防ぎ、入居者に長期にわたって住み続けてもらうための経営努力という視点が大切です。しかし、どうしても設備投資ができない場合は、敷金礼金の軽減やフリーレントへの対応も考えたり、家賃を下げるという選択肢も視野に入れて考える必要があります。「家賃を下げればキリがない」という声をよく聞きますが空室は収入も生まず、資産になりません。「成熟経済でいかに物件に働いてもらうか」「今あるものをいかに運用していくか」に関しては、全てオーナー様の考え方次第です。何かございましたら弊社までお問合せ下さい。