オーナー向け情報

キャッシュフロー診断データを平均化してみました

2018.06.12

~全国TOPクラスの管理会社82社のオーナーの実態~

株式会社船井総合研究所「資産管理研究会」に参加する、全国82社の会員企業様で行っている、賃貸経営セミナーにて、参加オーナー様にてキャッシュフロー診断させて頂いています。
今回は、その全国からランダムに選んだ(極端なケースは除く)物件のキャッシュフロー診断データを平均化する事で、改めて現在の賃貸経営の実情を組解いてみました。ぜひご自分の所有物件でのキャッシュフローより比較して頂きたいと思います。

【戸数】
平均戸数: 17.37戸
最高戸数: 94戸
最低戸数:2戸
平均家賃:63,838円
【税引き前CF】
税引き前CFペースで・・・
最高額:¥12,246,000
最低額:-¥3,572,575
【気付き】
キャッシュフロー分析がされている物件は、比較的大型な物件が多く家賃も高く入居率も高い?
⇒今優先順位が付けられている?
⇒CF診断をするオーナーの特性

①空室ロス
 「空室ロス」基準=総潜在収入の10%以下
  結果平均値:9.84%(適正内)
  ・総物牛の約30%(9棟)の物件が基準値外
  ・空室平均は年間1.65室と比較的低い
  ・空室ロス率が15%超えると全体的に危険兆候
  ・空室ロスが高いオーナーは診断しづらい?
 
②運営費用率
 「運営費用率」基準=総潜在収入の20%以下
  結果平均値:25.18%(適正外)
  ・中でも修繕費が占める割合が比較的高い
  ・築年数の古い物件の割合が高め
  ・比率が高い事は管理会社にとって提案の成果?
  ・借入の無いオーナー様は比較的高い傾向
   ⇒比率を高める必要が有る
③営業利益率
 「営業利益率」基準=総潜在収入の70%以上
  結果平均値:64.97%(適正外)
  ・63%の物件が基準外
  ・運営費用率と反比例する傾向がやはり高い
  ・最高は83.1%、最低は0.14%(節税?)
  ・営業利益率が80%越えの優良物件(13%)の
   空室ロスの平均は約4.68%
④税引き前CF率
 「税引前CF率」基準=総潜在収入の15%以上
  結果平均値:22.25%(適正内)
  ・借入の終了した物件の平均:46.42%
  ・借入の無いオーナーは高い比率が出やすい
  ・全体の約13%の物件がキャッシュアウト
  ・キャッシュアウ卜した全物件で返済倍率も基準外
  ・入居率100%でも年間-46,000円の赤字物件も
⑤返済倍率
 「返済倍率」基準=営業利益÷返済額が130%以上
  結果平均値:平均値:158.31%(適正内)
  ・最高:685.23%、最低:65.13%
  ・返済倍率が低い事によって、損益分岐の比率が
   100%を超えてしまう物件も
  ・20%の物件で返済が終了している
  ・借入の残る物件の41%で基準値外
⑥損益分岐点
 「損益分岐点」基準=
 (運営費用+年間返済額)÷総潜在収入の75%以下

  結果平均値:67.90%(適正内)
  ・最高20.31%、最低112.68%
  ・借入の終了した物件の平均:42.19%
  ・36%の物件が損益分岐点を割っている
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

ご自身のキャッシュフロー診断をしてみたい方、お気軽にご相談ください。