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設備投資の決断をどう考え、決めるかについて「経営」という視点でお伝えします。

2017.06.21

 

供給過剰市場を生き抜く、設備投資の意思決定法
~小さな変化(投資)を積み上げる!~

 2016年貸家の新設着工件数も41.8万件を超えリーマンショック後8年ぶりの高水準です。借り手市場の今、築15年以上のアパート、マンション経営における差別化は基本的にリフォーム、リノベーションです。今回は設備投資の決断をどう考え、どう決めるのかについて、「経営」という視点でお伝えします。

●経営は「決断」の連続です。
「設備投資をしなきゃと思っているんですけど、決めるタイミングがわからないです」という声をよく聞きます。設備投資に関して、決断は不可欠な力と言えるでしょう。「決断しない人」は「決断をしない」という決断をしています。「リスクが怖いから、設備投資はしない」という決断は「リターンを得る機会を捨てる」という決断でもあります。今まで通りということは、何も変える必要はありませんが、結果も今まで通りです。未来を見据えた経営の決断=設備投資は、物件の経年、市場動向、成約事例等に基づき決断していくことが大切です。

●リスクを最小化させる分散型設備投資のススメ
そのためにはリスクを取りながら、上手にリスクを減らすことが大切です。投資の世界では「卵は一つのカゴに盛るな」という格言があります。卵を一つのカゴに入れておくと、カゴを落としてしまったら卵は全て割れてしまいます。しかし複数のカゴに入れておけば仮に一つのカゴを落としても、他のカゴに入っている卵は残りますから、被害を最小限に抑えることが出来ます。賃貸物件における設備投資も同じことが言えます。大規模リノベーションだけでなく、小規模リノベーションに投資してみる、空室期間が1年であれば1年分の家賃で投資してみる、家賃や初期費用を下げてみる等々、これらは損失ですが、リスクを取るという意味では、言い換えれば投資と言えます。分散投資はリスクは自然と減り、リターンの可能性が高まります。そのために情報をしっかり集め、一気に投じないことも大切です。

●儲けることも大切ですが、顧客が「喜ぶか否か」長期的な視点で決断する
経営は自分が儲けたいという気持ちが先立つと、不思議と儲からないものです。儲けることも大切ですが、それ以上に「入居者が喜んでいるか?」「長く住みたい物件やお得な物件になっているか?」入居が継続し、物件の価値を上げるためにも、相手本位で考えてみる。そして短期的には損かもしれませんが、最低でも5年から10年の長期の期間で考える。時間が経つほど価値が上がるか?否か?で設備投資を判断します。

●タックスシールド(節税効果)設備投資の意思決定会計の視点をもつ
税金は「(収益)-(費用)」で計算した「利益」に掛かります。仮に課税所得金額が650万円とすると、「利益の20%が税金」という計算になります。(下記税率表参照)つまり、もし費用が増えて、利益が減れば、税金はどうなると思いますか?・・・安くなります。タックスシールドとは、税金の節税効果と訳されますが、代表的なものは減価償却費です。 計算式で表すと「タックスシールド=非現金支出費用×実効税率」です。減価償却200万円×実行税率20%で40万円の節税効果です。

世の中は変化します。変化するから対応します。
変化するからチャンスがあります。
変化するから、失敗しても次の挑戦があります!
リスクがあるからこそ、小さな変化(投資)を積み上げる!