最近、新築を建て30年家賃保証契約をしているオーナー様からの経営判断のお問い合わせが増えています。「30年家賃保証とは、 契約当初の家賃や保証額がそのまま30年続ものだと思っていた」というものです。しかし、現実はそうではありません。確かに人口が増え、優良な賃貸住宅が不足していた時代では建てれば決まるという状況でした。しかし、平成20年のリーマンショックを境に供給過剰の「借り手市場」に変わっているのです。今や築15年でも空室率30%、年間家賃平均下落率が1.5%の物件も存在します。
そのような状況で、オーナー様に魅力的に聞こえるのが「30年家賃保証」です。建築会社の営業マンが「何から何までお任せください。放っておいても家賃がずっと入ってきますよ」と、わざ わざ誤解させるようなセールストークをすることにも責任はあることでしょう。つまり、30年家 賃保証とは、オーナー様の賃貸経営に関する知識不足を前提としたシステムということも言える かもしれません。以下、問題点を整理します。
問題点① 数年ごとに家賃の見直しがある
問題点② 一方的な契約解除もある
問題点③ 保証料は高額。保証されるのは家賃のみ。
以上の点をふまえると、家質保証は新築で入居者の集まりやすい時期は高額な家賃保証を受け取り、老朽化に向けてのリスクはオーナー任せか?という疑問もまったく的外れではないことがわ かります。
対策は「まず保証ありき」ではなく、長期にわたり魅力を保ち続けるアパー卜をつくることです。その為には業者任せでなく賃貸経営の最低限の知識を身につけ、専門家をしっかりと選定することがポイン卜です。そうすれば、より納得のいく結果を出すことができるようになります。あなたが信頼できる地元の管理会社をつくり、市場動向を掴んだアパート経営を始めれば競合できるオーナーは少ないはずです!