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築15年を区切りとして、建物にお金を使いましょう!

築15年を区切りとして、建物にお金を使いましょう!

右の図は、国土交通省が出しているマンション改修のマニュアルの一部で、縦軸が建物性能、横軸が経年(時間軸)です。赤線が新築時の建物性能を表しており、年数経過に伴い、劣化した部分を上向き矢印(修繕)で、再び新築時に近い性能に持ち戻しています。
しかし、時代変化とともに社会的に要求される性能レベルが高くなっている(図の黄色線)ため、修繕だけでは市場競争を勝ち抜くことはできません。ですので、大規模修繕を行う際は、この点に注意し、修繕+改良(リノベーション)を実施する必要があります。

上の図にある「デッドクロス」とは、減価償却費が返済額を下回る点を指しており、賃貸経営を圧迫する要因となります。
これは、減価償却として経費化できるものが少なくなったとき、見かけ上(収入や返済額は変わらないのに)、儲けが出ているようになり、その儲けに対して課税され、その分、税金支出が多くなる為です。一般的に台所や浴室などの設備は15年で償却が終わるため、16年目以降の税支出は増える可能性があります。デッドクロスを解消するためにも、15年経ったあたりで、償却できる経費(建物修繕、設備入替などのリフォーム)を計画的に行うことをお勧めします。
また、エアコンや給湯器などの機器も寿命が10年~15年とされていますので、15年目に修繕資金が底をつくといった事態にならないよう、計画的にいくらを積み立てておけば良いかを計算してみましょう。