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旧法借地権の「借地の無断転貸と解除」について

今回は旧法借地権の「無断転貸」が「契約解除」につながるかどうかについての判例をご紹介いたします。
原則として、借地を貸主様の承諾なしに無断転貸している場合は契約違反となり、契約解除になる可能性が高いのですが、例えばその持ち分割合が当初の承諾と異なる場合には無断転貸に該当するのか、という事例についてご紹介いたします。


貸主の承諾とは異なる持ち分割合で建物を共有している場合、無断転貸を理由として契約解除は認められるのでしょうか?


借主Aは相続した借地権上の建物で商売を営んでおり、Aの子Bが婚姻・出産したため、Bの家族もこの借地権上の建物に居住していた。そんな中、貸主に建物の建て替えを承諾してもらう際に、AとBの持ち分割合を決め、AからBへの転貸についても承諾料を支払い、貸主に認めてもらった。(この時点で第1回目の転貸が発生)しかし、その後、Aの子Bが離婚し、財産分与としてBの持ち分を元妻へ譲渡することで、第2回目の転貸が発生してしまう。この段階で、貸主が当初承諾した持ち分割合でない状態での登記が発生していたため、貸主は無断転貸を理由に契約解除を申し立てた。



【判旨】本判決では、無断転貸としての解除を認めませんでした。


借地上の建物を建て替える際に、借主が貸主から得た承諾とは異なる持ち分割合で新築建物を共有し、それが無断転貸にあたるとしても、借地の利用状況に変化がないことなどから、背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるというべきであり、借地契約解除は認められない、というのが今回の判決でした。

本判決では、借地上の建物の建て替えに伴う同居する親族間の無断転貸、離婚に伴う財産分与として夫から妻への無断転貸について、いずれも貸主に対する背信行為とは認められないと判断しました。
無断譲渡・転貸があったという事実だけでは契約解除は認めず、背信的行為と認めるに足りない事情、今回の内容では、賃借物である土地の利用状況に変更がない点や、親族等の特殊な人的関係、離婚に伴う財産分与など、人的関係を重視した結果といえます。


全てが本判決のように考えられるというわけではありませんが、親族間にて武断転貸をしていたという理由だけで解除できるわけではない、ということを貸主様はご理解いただく必要があります。
ここで重要視されたのは、「借地の土地利用状況」に変化がなく、貸主がそれによって不利益を被ったわけではないという点や、借主の親族の離婚に伴う財産分与なども転貸とは認められないという点です。
一つの借地権を貸しているはずが、いつの間にか借主の親族が複数で居住している、ということも今後起こりうるお話ですので、ご参照ください。

※参考までに、借地権上の建物を第三者に転貸する場合は、本記事でいう「無断転貸」には当たりませんので、ご注意ください。(建物を転貸することは基本的に借主の自由であり、契約書等で明確に禁止していない限りは契約違反には当たらないことが多いのです。)