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コーヒーカップ理論

 なぜ底地・借地は「負動産」になるの?

 底地権・借地権は立派な「不動産」ではありますが、同時に「負(ふ)動産」、つまり「負の遺産」でもあると言われます。その所以は収益性の低さ、扱いの難しさ、借地人の権利の強さにあると言われております。ではなぜ、底地・借地は「負動産」なのか?詳しくご説明します。

コーヒーカップ理論

 コーヒーカップを購入するときのことをイメージしてください。コーヒーカップは、カップとソーサー(皿)に分かれており、セットでこそコーヒーカップとして価値があるものと仮定します。例えば、カップだけ、ソーサだけ売っているとしたら、いくらで購入されますか?または片方だけを購入する、ということはあるのでしょうか?

 

上の図の通り、コーヒーカップは、セットで購入してこそ、1,000円の価値があり、バラバラに売りますとたったの400円にしかならず差額が600円も出てきてしまいます。バラバラで買う人が少ないからです。底地・借地の価値そのものをうまく表している理論なのです。では、この考えを、底地・借地に当てはめて考えてみましょう。

 「底地権+借地権」というようにセットで販売すると「所有権」となりますので、通常の更地価格にて販売が可能です。「底地権+借地権」の合計は、1,000万円となります。しかし、それぞれバラバラに売りますと、合計400万円にしかならず、合わせて売った場合と比べますと、600万円もの差が出てしまうのです。(下図ではわかりやすくするために、コーヒーカップの価格と数値を合わせております)

 いかがでしょうか?底地・借地はセットになってこそ価値が高まるもの、つまり別々の状態のままですと、価値が下がってしまうということになり、これこそが「負動産」と言われる所以でもあるのです。

 


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