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借地権・・・なぜ借地権の権利は強固なものになったのでしょうか?

2020.02.10

いつもお読みいただき有難うございます。底地権・借地権について、歴史的背景から資産価値向上までシリーズでお届けしてまいります。何卒宜しくお願い申し上げます。

■借地権の歴史・・・なぜ借地権の権利は強固なものになったのでしょうか?

地権(旧法借地権)は「一度貸したら返ってこない」と言われるほど強い権利として有名です。
ではなぜ、ここまで借地権の権利は強化されてきたのでしょうか?歴史的背景からご説明していきます。

下記の表は、借地権がいつ頃から法整備され、どのように変化してきたのかをまとめたものになります。

は、借地権の歴史は江戸時代にまで遡って説明する必要があります。当時、江戸の庶民は長屋住まいが主流で、今でいう「借家住まい」でした。当時は土地は「お上のもの」という認識が強く、財産価値は土地ではなく、建物にあったのです。裕福な町人(商人)が長屋を建てて、人々に貸していました。それが明治になり一変、西洋から民法が導入され、土地の所有権が重要なものになってきました。明治政府は財政安定のため、土地所有者に納税義務を負わせました。このために発券された「地券」には、地名・地番・地種・地積・地価・税額と所有者が明記され、現在でも続く登記制度に引き継がれることになりました。こうして土地所有者は納税の義務を負うことになりますが、その税額が地価の3%という非常に高額であったため、庶民には手が届かず、家を建てるために土地を借りるようになりました。こうして借地人が誕生することとなったのです。

治時代は、地主の権利が非常に強く、土地売買によって地主が変われば、借地人は家を取り壊して出ていかなければなりませんでした。形式的に交わされた売買契約によって追い出された借地人も多くいたそうで、これが社会問題化したため、明治42年に法整備がなされます。この法律により、建物登記だけで地主に対抗できるようになったのです。これ以後、借地人の法的な地位を安定させるために大正10年に借地法・借家法が成立しました。この辺りから現在の旧法借地権と呼ばれる現在の借地権に繋がる考え方が定まってきたのです。

らに、その後大戦目前に、多くの出征兵士が借地人であることから、出征している間の暮らしを守るために、昭和16年、借地契約を更新拒絶するには「正当事由」が必要となる法整備がなされ、現実的に借地権は一度貸したら返ってこないものとなったのです。

後でも借地制度については、ほとんど手つかずのまま、地主は土地を貸すことを当然渋ります。そしてバブル崩壊後、土地の保有よりも利用することへ価値観を変えることが必要となり、その土地の利用を阻害している借地権が問題となったため、法改正がなされました。これが平成4年施行の「借地借家法」、所謂「新法」です。新法では定期借地権が導入され、期間を決めて土地を貸し、契約期間が終われば地主の元に返ってくるという新たな貸し方も制定されました。

かしながら、平成4年以前に契約した借地権については、従来のまま「旧法借地権」が適用されることになっているため、現存する借地権のほとんどが未だ旧法借地権であるいう現状が生まれているのです。


いかがでしたでしょうか?旧法借地権がなぜこれほど強い権利となったのかがわかりました。では次回はこれらの背景も踏まえ、地主様と借地人様との想いの違い、なぜトラブルになりやすいのかをお伝えいたします。

 

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