オーナー向け情報

繁忙期明けの空室対策はどうすればよいのか?

<Q.繁忙期明けの空室物件の対策はどうすればよいのか?>

これまでお部屋の差別化、不動産会社との付き合い方、適正家賃についてお話をして参りました。今回は繁忙期中に決まらなかったお部屋の空室対策についてお伝え致します。

■STEP1 現状の把握 ≪注目すべきポイントは4つ≫
空室対策と聞くと、「家賃を下げる」「リフォームする」という事にまず目を向 けてしまいますが、これらの対策をする前に行うべきことが「現状の把握」です。
その現状の把握は、次の4つのポイントで確認をする必要があります。1つ目が「市場性」。ライバル物件の募集・成約の情報から正しく市場の動向を把握することが大切です。2つ目は「商品力」。お部屋の設備などが今のニーズと合っているのか、ライバル物件と比べて魅力のある設備、条件になっているのかを確認する必要があります。3つ目は「販促力」。募集しているお部屋がどのようにインターネットで掲載されているのか、頼んでいる不動産会社はどのような活動をしているのかなどを知ることが大切です。4つ目が「満足力」。これはお部屋の中だけでなく、共有部を含めて建物全体で価格以上の価値をお客様が感じてもらえる状態かどうかです。この4つのポイントで現状を分析したうえで、どういう対策を取ることが、短期的にも長期的にも効果的かを判断していきます。

■STEP2 空室対策 ≪現状分析から仮説を立てる≫
空室対策の基本は「家賃を下げる」・「物件価値を高める」です。STEP1で行った現状の分析から、何をするべきかを決めていきましょう。
【家賃を下げる】
年数の経過に応じた何の工夫もしなければ、家賃の下落は避けられません(東京都の平均家賃下落率年0.75~1%程度:船井総研調べ)。たとえ工夫をしたとしても、地域の賃料相場が下がれば家賃の値下げを強いられるでしょう。そのときは、物件の価値に合った「適正賃料」を把握していることが重要です。
【物件価値を高める】
物件の価値を高めるというと、外壁を塗り替えたり、間取を変更したり、設備の交換や新設をするというようなリニューアルを思い浮かべますが、費用が安く取り掛かりやすい方法から考えてみましょう。
①サービスの質を高める
賃貸経営はホテルや旅館と同じ「サービス業」として捉えれば、「サービスの質」を高めることです。最もシンプルで効果的なのは日常清掃の実施です。汚れたエントランスや通路の中で暮らしたい、と考えている人はいないはずです。整理整頓された共用部分は、お部屋の内見に訪れたお客様にも好印象です。
②条件面での付加価値をつける
前回の差別化の方法でもお伝えしたように、入居者さんの幅広いニーズに応えられる条件で募集をすることも効果的です。例えば、駐輪スペースに余裕があればバイクを置けるようにする、ファミリータイプであれば、1階にベビーカー置き場を作るなど、ちょっとした工夫で付加価値を付けることも可能です。

これらの対策と合わせて、物件の価値を高めるためには「設備の刷新」や「外壁の塗り替え」も必要です。これらの対策も、入居者さんの声やライバル物件の情報から取り組むことが大切です。ただし、設備の刷新や多額の費用を投資することになりますので、回収できるかどうかの検討を慎重に行う必要もあります。
空室診断は無料で行えますので、お気軽にご相談ください。

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