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■借地権の3大トラブルとは!?

2020.04.08

いつもお読みいただき有難うございます。底地権・借地権について、歴史的背景から資産価値向上までシリーズでお届けしてまいります。何卒宜しくお願い申し上げます。

■借地権の3大トラブルとは!?

地権でもっとも多い3大トラブルのうちの1つが「契約書」の問題です。20年30年前の契約書をそのままにしている方も多いのが現状です。
そこで、今回は、昔のままの契約書で起こり得るトラブルの事例をご紹介していきます。

トラブルCase1【借地権の契約書】

借地契約書についてのトラブルをご説明します。現在多くの地主様からご相談をいただく際に、まず最初に確認を取らせていただくのがこの「借地権の契約書」です。現在の地代、契約期間、契約面積など多くの情報がこの契約書からわかります。しかしながら、残念なことにこの契約書を紛失されていたり、または作成されていない方も多く見受けられます。また契約書はお持ちでもその内容が複写式のペラペラの紙切れ1枚で、重要な決め事などが記載されていない場合も多くあります。
これらの契約書はいずれ非常に大きな問題を発生させる、最も大きい原因と言っても過言ではありません。

よく見る契約書のパターンとして、右図のような複写式のペラペラの契約書があります。この契約書の中にはごく一般的な当たり障りのない契約条文しか記載がありません。
例えば、【更新】に関しては、まるで期間が来れば更新するのが当たり前のように、一切の記述がありません。この契約書のままで果たして更新料を支払ってもらえるのでしょうか?
また【承諾】に関してはいかがでしょうか?
「借地権の譲渡、転貸、増改築には承諾が必要」とは記載があります。では承諾料に関してはどうでしょうか?ここには何の記載もありません。
(※契約書に記載がなくもと、過去の更新時や承諾時に更新料や承諾料を支払った事実があれば、次回更新時、借地人に支払い義務が生じるという判例もあります)

他にも、実際にあった事例として、「地代支払い時の振込手数料負担が明記されていないため、地代から差し引かれて地主様に振り込まれている」、「借地人に相続が発生したとき、1人の相続人には連絡したが実は相続人は他にもいた」ために地主様の借地買取が白紙になった等のトラブルが発生したこともあります。
現在、これだけ情報化社会になっているにも関わらず、借地権の契約書は未だに上記のような薄い内容の契約書が多いというのも事実です。万が一裁判に発展した際にも、お互いが合意した契約書が非常に重要な要素になるのは間違いありません。


最後に、契約書を整備することでもう1つ大切なことがあります。それは「次世代への承継」です。今までもお伝えしましたが借地権は収益性がどうしても低くなり、「負の遺産」と言われがちです。しかもトラブルが多い。そんな借地権を次世代の方が引き継ぐ際に、契約書を見ても判断のつかない内容だったら、いかがでしょうか?次世代同士(底地人・借地人同士)でも大きく争うことになってしまいかねません。
 当社ではまず、ご相談いただいた地主様の契約書の内容確認から進めております。もしお手元の契約書にご不安な点がございましたら、お気軽にご相談くださいませ。無料にて診断サービスを行います。契約書自体の書き換えサービスも行っておりますので(有料)お気軽にお申し付けくださいませ。


いかがでしたでしょうか?
契約書一つとってみても多くのトラブルの元が隠されていることがわかりました。次回は「借地権の測量」についてのコラムを記載いたします。引き続き何卒宜しくお願い申し上げます。

 

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