オーナー向け情報

賃貸経営 家賃の決定方法 5つのポイント

「市場性を把握」するための5つの重要ポイント

先月号でお伝えいたしました、空室物件の対策に必要な現状の把握の4つのポイントのうち、まず最初に行わなければならない「市場性の把握」について、ミノラス不動産が取り組んでいることを5つのポイントでお伝えします。
まず、5つのポイントをお伝えする前に「市場性の把握」についてですが、これは、募集する物件やお部屋のエリアにどのような属性の方が多いのか、近隣にはライバル物件がどれだけあるのか、どのようなお部屋が成約になっているのかを調べて正しく理解することを意味します。ではさっそく、5つのポイントをみていきましょう。

■1 国勢調査から人口数や世帯数を把握
まず最初は、エリアの人口や世帯数の増減、住んでいる方の年齢層や世帯年収の分布などを把握することが大切です。
これらの情報を把握することで、エリアのマーケット状況が見えてきます。右の資料は、国勢調査の情報をまとめたものになりますが、5年ごとに行われるこの調査結果から、人口・世帯の増減率や、どのくらいの世帯年収の割合が多いかなど、ターゲットを決めていくうえで指標となるデータが得られます。
■2 募集事例の把握
次に、同じエリアでお客様に比較検討されるライバルの情報を理解することが必要です。この比較の際には、単に駅からの距離や設備の状況だけでなく、現在募集されている競合物件がどのくらいの期間募集されているか、現地に足を運ばないと分からない日当たりや、建物の共有部分の小綺麗さなども情報として把握することが大切です。
■3 成約事例の把握
2つ目の募集事例だけでなく、成約事例まで把握することが重要です。成約事例も、成約賃料を見るだけではなく、募集から何日くらいで成約になっているのか、当初の募集賃料と成約賃料に差があるのか、契約条件の緩和があるかなどを把握することが大切です。
■4 他のお部屋の過去の履歴
4つ目のポイントは、同じ建物の他のお部屋の履歴を見ることです。履歴というのは、過去の募集や成約の賃料、成約した時期はいつ頃か、成約までの期間(空室期間)はどのくらいか、どのような入居者さんが多いか(男性・女性、個人・法人など)を把握することです。これらの事は、オーナー様ご自身か、私たちのような管理会社でないと把握しきれません。オーナー様ご自身で賃貸管理をされ、募集を色々な不動産会社に頼まれる場合、過去情報を把握していない不動産会社は上記の1~3のポイントでしか判断出来ませんので、オーナー様ご自身で把握する必要があります。
■5 AIを活用して客観的に相場を把握
5つ目は、ビッグデータを活用して相場を把握するという事です。1~4までの情報をもとに賃料を設定すると、どうしても営業の主観が入ります。もちろん経験値から判断することも重要ですが、経験の多い人と経験の少ない人では査定にズレが生じます。そこで、人工知能を利用して市場にある何万件というデータから、築年数・構造・大きさ・階数などを基に賃料の㎡単価を出して、客観的に査定が正しいかをみることも大切です。このシステムを活用すると、左の資料のように基準の賃料が出るだけではなく、どのような設備を追加すると賃料をどの くらい上げられるのかという予測まで出てきます。

上記の1~5のことを実施することで、弊社でサポートさせていただいているお部屋は、前回の募集よりも賃料を高く設定することや空室期間を短くすることに繋がっています。他の不動産会社さんにお任せしているオーナー様でも、セカンドオピニオンとして弊社に相談をいただければ、現在の市場性の情報をお伝えしますので、お気軽にお声がけくださいませ。