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適正な地代とは?

適正な地代とは?

いつもお読みいただき有難うございます。底地権・借地権について、歴史的背景から資産価値向上までシリーズでお届けしてまいります。何卒宜しくお願い申し上げます。

■借地権の3大トラブルとは!?

地権でもっとも多い3大トラブル。多くの地主様がこのトラブルを抱えながらも、なかなか対処できずにいらっしゃることが多いという事例をご紹介していきます。

トラブルCase3【地代(収入)と税金(支出)のバランス】

借地権で一番多いご相談、それは適正な地代はいくらなのか?ということです。借地権の地代や更新料・承諾料についてはある程度の目安はあるものの、明確な金額や料率が定められていないというのが現実で、地代の値上げや更新料の設定の際に、借地人とトラブルになることも多くあります。
長い歴史の中で借地人の権利が非常に強くなった借地権は、収益性で見ると非常に低く、「負の遺産」「負動産」ともいわれていますが、地主様にとっては大切な土地であり、資産です。
「昔からこの地代だから今更変えられない」「多少赤字でも仕方ない」というお声も良く聞きます。しかし、借地権も収益物件と考えると、地代収入が低く収益が悪いのであれば、すぐにでも改善するための対策を取らなければならないはずです。


では一般的に言われている地代の適正地代とは、どのぐらいなのでしょうか?
地主様が支払われている固定資産税・都市計画税(以下「固都税」といいます)がその目安になります。

年間でお支払いされている固都税の約3~4倍以上の地代収入がなければ、適正とは言えないということです。
例を挙げてみましょう。

昭和49年から3年毎に借地権の地代調査を続けている「日税不動産鑑定士会」によりますと、平成30年時点での東京都の平均地代倍率は住居系で4.60倍、商業地で4.37倍というデータもあります。
あくまでも平均のためすべてに当てはまるわけではありませんが、上記データからも現実的には固都税の4倍前後というのが、最も適切な地代であると言えます。


今回の算出方法は非常に簡単ですので、ぜひお手元の納税通知書などで税額を確認し計算なさってください。
なお、前回もお伝えしましたが、借地権が分筆されていない地主様も多くいらっしゃいます。
その場合、固都税は一筆分で算出されておりますので、全体の固都税を各借地の面積按分でお出しいただければ、概算での算出が可能です。

大切なご資産を次の世代へつなぐ。世代を超えて地域の不動産を活かし、資産価値を向上させる。 そのためにも、現時点での地代(収入)と税金(支出)を把握し、収支改善を行っていく必要があるのです。地代に関してのご相談も承っておりますので、お気軽にお申し付けください。