オーナー向け情報

入居者満足は最大の空室対策

2020.08.10

入居者満足は最大の空室対策

効果的な空室対策を行う前に必ず行わなければならない「現状の把握」について、4つのポイントを確認することを4月号からシリーズでお伝えしております。今回は、入居者さんに喜んでもらうための【満足力】の観点からお伝え致します。

■入居者満足度を高める必要性
入居者さんがすぐに退去して空室が発生する状況が続けば、やがて賃貸経営は成り立たなくなります。空室期間中の収入減、退去後のリフォーム費用、原状回復工事費用を考えるだけでも、長期間住んでもらえないことによる空室のリスクが大きいことがわかります。早期退去になる原因の一つが、入居者満足度の低下です。また近年、入居期間の長い入居者さんからも、他のお部屋の募集賃料との差額を理由に、賃料の減額交渉が入るという事例が増えています。賃料をはじめとする賃貸情報の検索が、現在はインターネットを使って簡単にできてしまうことがこのような交渉が出てくる原因の一つだと考えられます。
このような交渉をされたりすると、以前であれば、「嫌だったら出て行ってください」で済ませることもできましたが、費用や次の入居者を探す手間を考えればそうも言っていられないのが現状です。そしてこの問題も入居者満足度が高いレベルで維持されていれば、入居者が引越しを検討することも少なくなる可能性があります。入居者満足度は、入居者の暮らしやすさ、生活の快適さを示すものです。さらに、自分が入居している部屋やアパートに対する愛着の度合いも満足度に影響します。今の状況に十分満足していれば、退去を考えることも、賃料についてクレームをつけようという気持ちを抱くことも多くないはずです。
■入居者満足度を高めるメリット
入居者満足度を高めることができれば、早期退去を防ぎ、退去によるリフォームや原状回復工事に関する出費を抑えることができます。また、次の入居者募集のための手間やコストもかかりません。オーナー様にとって、入居者さんには少しでも長く住み続けてもらうのが一番良いことです。賃料の減額交渉についても同様です。そのような交渉が入った場合には、入居者さんからの希望賃料値下げ幅と、退去された場合にかかる費用を比較して、適切な対応を取る必要があります。しかし、入居者満足度が高く、そもそもそのような交渉がなければ、賃料も現状を維持できます。そして賃料総額が低下しなければ、収益物件としての売却も含めた利益の最大化を考えたときに、売却価格を高く設定することが可能になります。
■入居者満足度を高めるには何をすべきか?
では、入居者満足度はどうすれば高められるのでしょうか。
まずは入居者さんへのアンケートやヒアリングの実施、それに基づく入居者への各種提案、人気のある設備の設置やアップグレード、修繕、物件の清掃の徹底、素早いクレーム対応、物件巡回などが考えられます。さらに、入居中のお部屋であれば、更新時に水回りやエアコンの清掃を入れる、設備を新しいものに交換するなど、いわば「攻めの経営」を行っていけば、退去や賃料値下げの交渉といったリスクを軽減できるでしょう。
また、賃貸経営は、サービス業であるという意識を持つことも大切です。入居者さんは顧客です。顧客満足度をアップさせるには顧客のニーズを把握し、費用対効果も考慮しながら、適切なサービスを提供していかなければなりません。
自ら入居者さんとコミュニケーションをとり、メンテンスや清掃をするというオーナー様もいらっしゃいますが、管理会社と連携して時代にマッチしたサービスを選択して実施していく方法も有効です。

入居者満足度は、漫然と賃貸物件を運営しているだけで勝手に高くなるものではありません。
まずは入居者のニーズを探り、ニーズに応えるために何ができるかを考えることから始めてはいかがでしょうか。
ご自身で賃貸管理をされているオーナー様も、すでに管理会社に任せているオーナー様も、一度、現状の賃貸経営の診断を行うことをお勧めします。弊社はあくまでもセカンドオピニオンとして、客観的な情報をお伝えしますので、お気軽にお声掛けください。