オーナー向け情報

2040年空室率40%の時代に備えた「空室対策」

2020.09.10

2040年空室率40%の時代に備えた「空室対策」

   「最近、決まるのが遅いし、一度空くと3か月くらいは決まらない」
   「家賃を下げているのに、まったく決まらない」
   「新築がどんどん建っていて、これから古い物件は大丈夫なんだろうか・・・」
   「人口が減ると言われているなかで、今後の賃貸経営が不安だ」

オーナー様の中には、上記の事を感じたことがある方もいらっしゃるのではないでしょうか。では、なぜこのような状況が起きているのか、今後も賃貸経営を続けていくためには何をすればよいのかについて、5回シリーズでお伝えしていきます。
賃貸経営とはまさに経営であり、経営者として物事を総合的に捉える必要があります。つまり、世の中の出来事は賃貸経営にどのようにかかわりがあり、これからどのような影響を与えてくるのかを全体像で捉えないといけません。そこで、今月は、賃貸市況・問題把握についてのポイントをお伝えします。

■賃貸経営の時代背景・賃貸市況 ~急速に開くオーナー格差~
人口減少、新築の増加、最近では新型ウイルスの影響も重なり、様々な社会問題を抱えた中で、空室対策が必要になります。また賃貸経営は土地をお持ちの地主さんが行う時代から、土地を購入したり借りたりして賃貸経営をする「個人投資家さん」が増えております。個人投資家の方は経営意識が高く、「差別化」や「付加価値」に対し、費用対効果の高いものは、即断即決で取り組まれます。つまり、同じ市場で個人投資家のような経営感覚を持った方と競争をしなければなりません。競争に勝つためには、情報を素早く取り入れて【今】のニーズに合った物件に改善していくことが必要になります。

■不動産の価値とは? ~力のある物件とない物件~
オーナー様の力というものは「物件の力」の差となって表れます。力のある物件は、賃料が安定しており、空室期間も短く、解約が少ない、相場賃料より高く決まるといった特徴があります。この「物件の力」がないと、賃料の下落と空室率の増大につながります。しかし、物件の力は元々低かったわけでなく新築時は高かったはずです。それが時間の経過や外部環境の変化、入居者ニーズに対してどのような変化を起こしたかによって、物件の力の強弱が生まれます。物件の持っている【真の力】が発揮されるのは、新築時ではなく、10年以上経ってから見えてきます。今後、賃料の適正化、設備、リーシング活動、入居者保持の観点から具体的に改善策をお伝えしていきます。

■最新の賃貸市況 ~コロナで変化の起きた賃貸ニーズ~
IT化による差別化は少し前までは生産性の向上が目的でしたが、最近は、コロナ対策の非対面によるIT化が目的となってきました。今まではお部屋は現地を見るものでしたが、仲介会社が現地に行きビデオ通話で案内をしたり、360°カメラで中を見たりなど、来店以外のお部屋探しも増えてきました。また在宅勤務という職住融合型の生活スタイルになり、インターネットは無料で使えたら良かったものが、十分な通信速度の確保も重要になっています。設備も非対面の対応を望むニーズから、宅配ボックス需要が高まっています。在宅勤務でも問題がないという声から、今後企業でも在宅勤務を導入することが増えてくると考えられます。変化するニーズに適応したお部屋づくりがポイントになってきます。

今後は合計5回のシリーズで、空室対策についてお伝えしていきます。今までのやり方でうまくいっていれば問題ないかもしれませんが、世の中も大きく変化してきております。もし最近の賃貸市況がよくわからない・昔はすぐ成約したけど最近は成約までに時間がかかるという方がいらっしゃいましたら、セカンドオピニオンとしてでも構いませんので、まずはお気軽にご相談ください。