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貸家建付地の相続税評価について

2020.09.10

貸家建付地の相続税評価について

今回は、貸家建付地の相続税評価に関して基本的なことから応用的なことまで解説いたします。どういう土地が貸家建付地に該当するのか、また該当した場合の計算方法についてもお伝えします。
貸家建付地の評価額は、通常の土地の評価に比べて低くなります。つまり、土地を貸家建付地評価することによって相続税を節税することが可能となります。貸家建付地の評価方法を正しく理解することで、相続税の節税につながります。

■ 貸家建付地とは  

「貸家建付地」は第三者に貸すための建物が建っている土地の事を言います。厳密に説明すると、亡くなった方が所有していた土地及び建物があり、その建物を人に貸しているような状態にある土地のことを「貸家建付地」と言います。つまり、土地の上に建物がなければ、貸家建付地にはなりません。さらに、人に“タダで”貸していても貸家建付地にはなりません。また、土地は亡くなった被相続人が保有しているが建物は他の人が持っているような場合も、貸家建付地には該当しません。
そして、貸家建付地に該当する場合、自宅の敷地のように自由に使える土地(自用地)よりも土地の評価は低くなりますので、空き地や駐車場などにアパートやマンションを建てると相続対策になるといわれるのはこのためです。

■ 貸家建付地の評価額計算方法  

では、なぜ土地を貸家建付地とすることで相続税を節税できるのか、評価額の計算方法についてみていきます。
まず、基本的な貸家建付地の相続税評価方法を解説していきます。
土地の相続税評価は、「時価」つまり相続開始日(死亡日)時点で換金したらいくらになるのかという考えに基づいてその評価方法が定められています。未利用の土地であったり、自己利用の土地であれば、所有者の意思のみですぐに売却することが可能ですが、第三者に賃貸している建物が建っている場合にはそう簡単にはいきません。建物に居住している賃借人の借家権が生じているからです。そこで、相続税評価を行う上では、居住者の借家権部分を一部考慮することで、評価額を減額することができるようになっています。
「すぐに売れない」=「換金価値が少し下がる」と言う考えに基づいています。
そして、貸家建付地の評価額は下記の計算式で算出します。

上記の式の意味は以下の通りです。

【自用地とした場合の価額】
土地の評価額は、路線価方式か倍率方式のいずれかで計算しますが、一般的には「路線価方式」で評価されます。この方法は、路線価に土地の面積を掛けることで評価額を出します。敷地の形状や前面道路の状況によっては、補正率を使って路線価を補正しなければならないことがあります。

【借地権割合】
借地権割合は、地域ごとに路線価図により定められています。路線価図にA~Gの記号で定められており、右の表の割合で借地権割合が決まっています。

【借家権割合】
借家権割合は、全国一律で30%となっています。

【賃貸割合】
例えば、アパートの部屋が10部屋あって、そのうち5部屋が賃貸で貸していて残り5部屋は空室であるような場合にはこの賃貸割合は10分の5、つまり50%となります。
土地の上に立っている建物のうち、何%を貸しているかということを表します。厳密には貸している部屋の床面積で計算を行います。2部屋あって、貸している部屋が50㎡、貸していない部屋が150㎡であった場合には、賃貸割合は200分の50となり、賃貸割合は25%ということになります。

■ 貸家建付地評価の具体例  

【自用地とした場合の価格】⇒ 150㎡×350千円=5,250万円
【借地権割合】⇒ 60%  ※記号がDなので左表より
【借家権割合】⇒ 30%  ※全国一律30%

【賃貸割合】 ⇒ 80%  ※10部屋中8部屋の入居
以上を当てはめると・・・

5,250万円-(5,250万円 × 60% × 30% × 80%)=4,494万円


■ 隣接する賃貸住宅の入居者専用駐車場は一体評価  

賃貸アパート・マンションの建築に際して、利用者のために専用駐車場が併設されるケースがありますが、この場合、次の点に注意が必要です。
一般的に、月極駐車場等の土地は「自用地」として評価することが原則です。しかし、その駐車場が賃貸アパート・マンションの敷地と接続していて、駐車場の利用者が賃貸アパート・マンションの入居者のみで構成されている場合、駐車場の貸付の状況は、賃貸アパート・マンションの賃貸借と事実上一体のものであると考えられるため、この場合は賃貸アパート・マンションの敷地と駐車場をひとつの土地として考えて、全体を「貸家建付地」として評価して差し支えないとされている点です。

上記のように、貸駐車場が賃貸アパート・マンションの敷地と接続していて、その駐車場が入居者専用である場合、ひとつの土地として全体を「貸家建付地」の評価を行うことができます。オーナー様の中で、このような事例に当てはまる方がいらっしゃいましたら、一度、状況を確認してみてください。
相続勉強会でも詳しくお伝えいたしますので、ぜひ、お気軽にご参加くださいませ。