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物納された底地について

2020.09.10

物納された底地について

いつもお読みいただき有難うございます。底地権・借地権について、歴史的背景から資産価値向上までシリーズでお届けしてまいります。何卒宜しくお願い申し上げます。

■底借地の活用事例(資産価値向上「最大化」を目指して)

地の謄本を調査すると、底地名義が「大蔵省(財務省)」ということがよくあります。
多くは相続時に「物納」された底地ですが、果たして底地が「財務省」所有の場合、借地権の売却や底地の買取は可能なのでしょうか?

■物納された底地上の借地権は売却できる?その底地は買取できる?

弊社での事例になりますが、ある借地人様から借地権を買い取ってもらいたいというご要望があり、詳しくお聞きすると底地の所有者は「大蔵省(現財務省)」ということでした。底地の謄本を取得し確認すると、物納されたことにより「財務省」の所有となっておりました。
さて、このような場合、借地権を売却したいと思っても、財務省が承諾をしてくれるのでしょうか。
(右下図は実際の物納された底地の謄本です。権利者の欄に「大蔵省」と記載があります。)

【結論】
物納された底地上の借地権は売却が可能です。さらに財務省が所有している底地との同時売却も可能
です。

弊社にご相談をしていただいた借地人様も、底地は財務省の所有の土地(以下「国有地」)でした。国有地上の借地権を財務省が買い戻すということはありませんが、一定の譲渡承諾料(借地権価格の10%程度)を支払えば借地権を第三者に売却することができます。

また、底地と借地の同時売買も可能ですので、弊社はこの方法で借地人様から借地権を購入し、同時に財務省からも底地権を購入し所有権にしております

国有地の底地と借地の同時売買は、個人所有の底地と借地の同時売買と比べて、手続きが少々複雑で時間もかかります。財務局から委託を受けた不動産会社とのやり取りや、「関東財務局 東京財務事務所」へも足を運ばなければならず、決済するまで3ヶ月もの期間を要しました。
国有地の場合、期間の長さや手続きの複雑さが懸念されますが、個人所有の底地の場合と比べて、価格の折り合いがつきやすいという利点もあります。一般的に、底地権を借地人様が買取る場合、底地人様との価格按分などでもめるケースが多いのですが、国有地の底地を買い取る場合、底地価格は「路線価ベースの借地権割合」からの算出となるため、比較的安易に同時売却を進められます。

■同時売買の手続きの流れ

①借地権の売買契約を締結
②底地(国有財産)の買受申請を国に提出
③国から買受条件の通知
④借地権者が国有財産買受承認通知を国に提出
⑤買受条件決定後、底地の一括決済・借地権の決済
左記は同時売買の流れですが、②~⑤は底地購入だけでも同様の流れになりますので、もしお持ちの借地権の底地人が財務省等でしたら、底地を購入して所有権とし、資産価値を大幅にあげることも可能です。




物納された底地は実は数多く存在します。手続きは少々複雑ですが、国有地の買受は資産価値をあげる非常に有効な手段です。弊社では実際に取引事例がございますので、底地価格の試算も可能です。
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