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不動産の価値の判断方法 ~収益が不動産価値を決める~

2020.09.10

不動産の価値の判断方法 ~収益が不動産価値を決める~

上記は不動産の価値を計算するときに活用できる数式です。
「NOI」とは賃料収入から空室損や運営費、固定資産税などのランニングでかかるコストを引いた手残りになります。例えばですが、営業純利益が700万で利回りが7%の物件を所有していた場合、1億円の不動産価値となります。同じ利回りで、運営コストを削減し入居率を高めて売上改善をして、営業純利益が800万(月額8.4万増)になった場合は、1,430万円の改善になります。不動産の価値は、その不動産の賃貸経営を管理する会社(個人)によって大きく変わってくるということになります。そのため正しく物件を把握することが大切になってきます。

■1:国税調査から人口数や世帯数を把握する  

エリアのマーケット状況が見えてきます。国勢調査の情報から、人口・世帯の増減率、世帯年収の割合が分かり、ターゲットを決めていく上での指標になります。どんな優れた物件でもエリアのニーズ合ったものでなければ、本当の力を発揮できません。またニーズの高いもので、供給が足りていないものを提供できれば、差別化をはかれます。

■2:募集事例を把握する  

入居希望者が比較する物件にどのようなものがあるか、またどのくらい数があるか理解することです。近くに安くて設備の良い新築ができたとします。その場合、その新築が満室になるまでは成約になりづらいが、他にライバルとなるお部屋は見当たらないので、時間の問題だと考えることができます。それ以外にも募集されている期間や、日当たり、共用部などの現地を見ないとわからない情報を把握することも大切です。

■3:成約事例を把握する  

募集情報だけみても、決まる金額は見えてきません。成約した情報を募集情報と同じように調べていく必要があります。その際に、募集してから成約するまでの期間、募集時と成約時の賃料の差を調べることとで、適正な金額を導き出すことができます。

■4:他のお部屋の過去の入れ替わり履歴を確認する  

過去の成約期間、賃料、空室期間(空室時期)、男女や法人個人の比率を把握することです。個人で管理をしている場合には履歴の保管は大変かもしれませんが、管理会社を利用されている方の場合は、履歴が残っているはずですので、募集をする際に確認してみると良いと思います。

■5:AIを活用し客観的に相場を確認する  

1~4だけですと担当者の主観が入ってしまうため、人口知能に家賃を計算させ、客観性をもたせることも大切です。機械に査定をさせることに不安を感じる方もいると思いますが、金融機関でも使われています。当社では査定だけでなく、想定利回りから売却金額まで計算できるものを利用しております。

今回は管理会社(プロパティマネジメント)と家賃の適正化についてお話を致しました。
[先祖代々引き継いだ土地や建物を売却する]という考えを持っている方は少ないかもしれませんが、賃貸経営を長期的に見た際の選択肢の一つであるということは、頭の片隅においていただき、日頃の賃貸経営に活かしていただけると良いかと思います。買い替えや、売却、買い増しなどのご提案も行っております。
セカンドオピニオンとしてでも構いませんので、まずはお気軽にご相談ください。