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底地の物納

2020.10.10

底地の物納

いつもお読みいただき有難うございます。底地権・借地権について、歴史的背景から資産価値向上までシリーズでお届けしてまいります。何卒宜しくお願い申し上げます。

■相続発生時、底地を物納するには・・・?

回のコラムでは物納された底地の買取について説明いたしました。底地の物納は地主様にとって非常に有効で重要な相続税納税の手段ですが、その条件とはいったいどういうものなのでしょうか?

底地の物納の条件は、かなり厳しい!?

「物納」とは相続税などの税金を一括納入できない方、延納も難しい方に認められた「現物の財産で納税する」方法です。ただし、誰もがその制度を利用することはできません。定められた条件を満たし、かつ借地権の状態など様々な要件を満たして初めて物納が可能になりますが、その条件がかなり厳しい条件となっております。
底地を物納するためには相続税法第41条で定められた物納の用件を満たす必要があります。

①延納によっても金銭で納付することが困難だという理由や原因がある

②物納申請財産は国が定めた種類の財産で、順位が上位のものから物納に充当すること

③管理処分不適格財産に該当しないもの

④物納申請財産が劣後財産に該当する場合、他に物納に充てるべき適当な財産がないこと

⑤相続税の納期限、物納申請期限までに、申請書に物納手続関係書類を添付し税務署長に提出すること

この中で、特に地主様が気を付けなければいけない項目は、③「管理処分不適格財産に該当しない」という項目です。簡この中単に申しますと、権利関係や境界などが曖昧、処分するのに問題がある不動産ということです。
ではその底地の物納要件とはどういうものなのでしょうか?

賃貸借契約書が存在し、契約面積と実測面積が合致していること

地積更正登記により登記簿面積と合致していること

相続税申告書記載の面積とも合致していること

適正地代を受け取っていること、地代の滞納がないこと

底地に抵当権等の担保がないこと

境界が明確で紛争がないこと

いかがでしょうか?上記の厳しい要件を満たすためには、事前に対策を行っておく必要があります。中でも時間がかかるのが「測量」です。この測量は「確定測量」と呼ばれ、「確定測量図」という、隣接する全ての所有者(民地と道路のような公用地も含みます)と境界確認を行い、それに基づいて図面を作成する測量を行わなければなりません。隣地境界の確認は立会いも含むため、かなりの時間がかかります。また区や国が保有する道路と民有地との境界確定にも数か月以上かかることもあります。
次世代に承継するために、まだ確定測量を行っていない地主様がいらっしゃいましたら、ぜひ今のうちから取り組まれることをお勧めいたします。


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