【シチュエーション】
築年数が15年以上経過し15年・20年と長く住んでくれた入居者が退去した場合や、繁忙期前に空いたお部屋で一番決まりやすい時期に決まらなかったお部屋は、大幅に賃料をダウンするか、大きくリフォームするかを考える必要があります。今回の事例は値下げではなく、リフォームを行いました。

【物件詳細】
住所：大田区蒲田１丁目
状況：25年住んでいた方が退去。
　　　床、壁天井、設備（キッチン、お風呂、トイレ）、
　　　ガラスもすべて熱割れ、外壁からの水漏れを放置し
　　　ており大きくカビが発生、全交換が必要。原状復帰
　　　するために150万円の費用がかかり、３点ユニット
　　　（お風呂とトイレと洗面台が一緒）で、居室が和室
　　　というターゲットの見えない間取り。

【解決策】
フルリノベーション。1LDK⇒1Kに間取り変更。
蒲田駅から徒歩圏内、広さも30㎡あったため近隣
ライバルとも差別化を図ることができる判断。
※居室が9帖ある物件はライバルが少ない。
独立洗面台の設置、段落ちキッチンからシステム
キッチン変更など設備も充実したものへ変更。

【費用】
既存のまま原状復帰　原状回復150万
　　　　賃料73,000円

フルリノベーション　工事費用350万
　　　　賃料94,000円

21,000円の賃料アップ

【ミノラス不動産のリフォーム費用における考え方】

ちょっと工夫【家賃が選べるチョイスプラン】

募集プランを複数用意することで、入居者さんに選んでもらうことができます。礼金1か月の募集を基準として、礼金を多くもらって毎月々の家賃を下げるプランを用意します。どちらを選んでもオーナー様の収益があまり変わらないように設定をします。

（賃料UP額×12か月）÷投資額（リフォーム総額ー原状回復費用）＝利回り10％以上

これをクリアしないとリフォームの提案をオススメしておりません。

（21,000×12か月）÷200万（350万ー150万）＝利回り12％

構造、築年数を考慮して10年以上不動産を所有し、投資した額をしっかりと回収できるリフォーム提案を心掛けております。