オーナー向け情報

個人経営から法人化へ ~第2回 目指すは不動産所有方式~

個人経営から法人化へ ~第2回 目指すは不動産所有方式~

不動産オーナー様で法人化をされる場合、この法人化した不動産管理会社には3つのタイプがあります。①不動産を全く所有せず、個人から管理委託のみを受ける「管理委託方式」、②いったん建物を一括して借り上げて第三者に転貸する「一括転貸方式」、③不動産を所有する「所有方式」です。これら3つのタイプの中で、相続対策とくに節税という観点で法人設立を行う場合には、③の「所有方式」が一番効果的です。

設立した会社が不動産の管理業務のみを行い、不動産オーナーから管理料をもらうという形になります。法人の設立で一番多いのがこのパターンで、土地の所有も建物の所有も個人で、会社はこの個人から管理委託契約によって建物や土地、駐車場などの管理委託を請け負うことになります。

この方式は、相続対策の中でも「節税」に対しての対策としては少し弱いと言えます。  節税対策とするためには、個人資産を少しでも多く会社に移すことがポイントです。しかし、この形態の不動産会社にすると、管理料という形で資産を移すことになります。
管理料の相場は家賃収入の5~10%と言われており、あまりにも高額な管理料を設定すると税務署からチェックが入る可能性があります。

賃貸不動産を設立した会社に貸し、会社が入居と契約を行う方式です。賃料は設立した会社が回収しますが、回収した賃料から不動産の管理料を引いて不動産オーナーに支払う形です。結果的に①の管理委託方式と同じ効果を生むことになります。

管理委託方式・一括転貸方式のメリット・デメリット

この方式は、建物の所有者を法人にして土地の所有者は法人から地代を受け取る形をとります。

なお、不動産所有方式は、管理委託方式や一括転貸方式と比べると建物の所有権移転を行う必要があるため、設立の難易度は高くなります。

いずれの方式でも法人化を検討する場合には、事前に設立・運営のための費用と節税好感度のメリットとを比較することが重要です。また税務上の判断が難しい場面もありますので、弊社にご相談いただけましたら、税理士と共にサポートさせていただきます。お気軽にお声掛けください。