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借地契約の更新トラブルについて

2021.01.10

借地契約の更新トラブルについて

■借地契約において更新に関わるトラブルが1番多く、その中でも特に多い更新料の支払い義務における問題を今回のコラムではお伝えさせていただきます。

Q:借地人が契約期間を過ぎたのに更新料を支払おうとしない。
  この様な更新料の問題はどの様に判断すればよいのか?

A : 借地契約には、更新料の支払い義務のある借地契約と、
更新料の支払い義務のない借地契約とがある!

借地人に更新料の支払義務があるかないかの 見分け方!
[判例の見解]
宅地賃貸借の期間満了に当たり、賃貸人の請求があれば当然に賃貸人に対する借地人の更新料支払い義務が生じる旨の慣習ないし真実たる慣習は存在しない。
(最判昭和51年10月1日)

つまり原則=更新料は支払義務なし
しかし例外=支払義務あり!

[例外:更新料の支払義務が認められる場合]
契約書に更新料の支払い義務が記載され、更新料を支払う旨の合意の存在が明らかである場合に関しては支払い義務が生じる。

【悪い契約書の例】

賃借人は、次の場合には、事前に賃貸人の書面による承諾を受けなければなりません。
一. 賃借人が本件賃借権を譲渡し、または本件土地の転貸をするとき、その他名目のをいかんを問わず事実上これらと同様の結果を生ずる行為をするとき。
二. 賃借人が本件土地上に所有する建物を改築または増改築するとき。
更新料や料率、各種承諾料についての定めがない=合意がない

一. 「増・改築承諾料」および「借地条件変更承諾料」は、その時点における本件土地の「更地価格」に料率を乗じた金額とする。
二. 「譲渡承諾料」はその時点における本件土地の「借地権価格」に料率を乗じた金額とする。
更新料だけでなく、各種承諾料についても明記をしておく

いかがでしたでしょうか?借地契約の更新についてのトラブルは法律でも意見が分かれてしまう難しい問題です。特に昔の借地契約書においては将来のトラブルに繋がってしまうケースも多くあることから、当社では借地契約の無料チェックサービス契約書の書き換え対応を行っております。また、セミナーなどで契約書の悪い例・良い例 等 の対策事例を基に詳しく説明をしておりますので、お気軽にご相談くださいませ。