オーナー向け情報

給排水のメンテナンス

2021.03.10

先月は消防点検について記載しました。 今月号は、給排水のメンテナンスについて考えてみたいと思います。

給排水で代表的なメンテナンスとしては、
●排水管洗浄
●貯水槽の清掃、水質検査
●給水、排水ポンプの点検や更新
●給排水管の劣化に伴う改修 などがあります。

排水管の洗浄

排水管の内部は時間が経過するにつれ、食物屑、油脂、毛髪、繊維屑が排水管内部に付着して固着することで、排水の通り道がどんどん小さくなってしまいます。悪化が進むと、排水が詰まっての逆流や、悪臭やハエ等の発生につながります。
賃貸マンションの場合、3年~6年に1回程度の頻度で、高圧洗浄水によって排水管を掃除することが望ましいです。高圧洗浄用ノズルを管内に挿入し、水の圧力で付着している汚れ・ヌメりを削り取るように除去します。
築年数の経ったマンションの場合、排水管が鋳物管の場合があり、その場合は高圧洗浄を行うことで配管が破損して漏水リスクがあるため、トーラーと呼ばれる機械でワイヤーを配管内に通して摩擦で汚れを除去する方法をとります。トイレは排水管の径が大きく、汚れが付着して固まるケースは稀なため、排水管洗浄では、主に洗面所・台所・風呂場・洗濯機排水の排水管内部の洗浄を行うことが多いです。
当社では、オーナー様もマンションに同居されていたり、近くにお住いのケースが多いため、マンションの作業と一緒にオーナー様宅の排水管洗浄も行っており、人気のサービスとなっております。

貯水槽の清掃

最近は増圧ポンプや直結の給水方式が多くなっていますが、貯水槽((受水槽や高置水槽)がある場合は、年1回の貯水タンク内の清掃と水質検査が義務付けられています。貯水槽の清掃は、専門の資格を持った業者へ依頼し、水質検査も行ったうえで保健所へ届け出することが必要です。
メンテナンスを怠ると、貯水槽内に細菌が発生したり、貯水槽内が錆びてサビ水がでたりすることがありますので、安全な水を供給する為にも定期的なメンテナンスが欠かせません。
貯水タンクのなかにも、満水になったら自動的に止水する弁(器具)があり、故障してしまうと常に水を供給し続けるため水道代がかなりの高額になってしまうことがあります。少しの漏れであれば、気づかないこともあるので、政争の際に器具点検を行うことで未然防止が可能です。
また、貯水槽にも給水の圧力を増すためのポンプ設備がセットになっておりますので、定期的にポンプの点検や古くなったときの改修工事が必要です。
地下に給排水設備があるマンションの場合は、排水を一時的にためておく排水槽がありますので、排水槽の清掃やメンテナンスも実施する必要があります。同様に、汲み上げポンプも設置されていますので、定期的に修理や古くなった場合の改修についても事前に計画しておかなければなりません。
貯水槽はメンテナンスにコストがかかること、貯水槽のスペースが必要というネックがあるので、貯水槽を撤去して増圧ポンプを導入したり、低層のマンションの場合は水道直結型へ切替する事案も増えてきております。
しかし、デメリットばかりではなく、貯水タンクがあることで災害時の一時的な水が確保できるという長所があります。

給水・排水ポンプの点検、更新

ポンプの更新は賃貸経営の中でもコストのかかるものなので、オーナー様の悩みの種になりがちです。
水は生活に大きく関わるので、ほとんどのポンプは1号機と2号機の2つで構成されており、交互に運転することで負荷を軽減し、万が一片方が故障しても水を供給し続けられる設計となっています。(片側運転は負荷が大きくなるため、すぐに更新を行う必要があります)
給水ポンプの場合、更新には150万~250万程の予算が必要になります。
排水ポンプは地下に溜まった汚水や雑排水をくみ上げ、公共の下水道に排水する機能があるため、動作不良があると地下から汚水のあふれ、大雨の際の排水ができずに浸水する等の被害につながります。
排水ポンプについても100万弱の改修の予算組をしておいた方が安全です。

給排水管の劣化

1990年までに建築されたマンションの多くは給排水管に鉄管が使用されていることが多く、内部が錆びて閉塞して水が出づらくなったり、錆が進行して穴が開いて漏水被害に発展したりすることがあります。
写真は、とあるマンションの水道管を切断して確認したものです。青枠が当初の給水管ですが、内部に錆が付着して、水の通り道がかなり閉塞してしまっています。(人体でいうところの動脈硬化現象に似ています)
給排水管の更新は、室内をリフォームする際に床下配管も一緒に行っておいた方が良いです。古いままの鉄管に新品のキッチンやお風呂を接続して見た目だけ綺麗になっているリフォーム工事は危険です。
ただ、室内工事も入居者がいる状態で実施することが難しく、空室の都度、床をはがして配管をやり替えするには多大なコストがかかります。
また、共用部分に施設されている水道管や壁の中の配管もすべて更新するとなれば、さらに追加の費用が発生します。
そのため、水の性質を変化させ、錆を抑制して配管を保護する商品もございます。 当社でも商品を扱っている業者さんを紹介することが可能なので、給排水管の錆が心配というオーナー様は、一度ご相談いただければと思います。