オーナー向け情報

建物の増改築と地主の承諾に関する問題について

2021.03.10

増改築に地主の承諾が必要な借地契約とは?

借地契約の中には、増改築が自由にできるものと、自由にできないものの2種類があります。
増改築が自由にできるか否かは、どうやって見分けるの?

見分けるポイントは

借地契約に増改築禁止条例があるか否かで判断!

土地賃貸借契約を取り寄せて、増改築禁止特約が付された契約であるか否かを確認してみよう!

対策例:【借地契約書 文例】
(禁止事項)
第〇条 本件土地上の本契約締結時の現在建物を増築、改築、または再築すること。

(承諾料と料率)
第〇条 禅定に定めた承諾を得るには、乙は甲に対して下記に定める承諾料を支払わなければならない。
①[増・改築承諾料]及び 〇条①の「更地価格」に料率を乗じた金額とする。

増改築禁止特例の有効性・解除権について

民放も借地借家法も増改築を禁止する規定はありません!

原則

増改築禁止特約は有効 地虫の承諾が必要!
(借地人が無断で増改築などをした場合は借地契約の解除が可能

例外

最高裁 昭和41年4月21日判決
「増改築禁止特約自体は有効であるが、増改築が借地人の土地の通常の利用上相当であり、地主に対する信頼関係を破壊する恐れがないと認められる特段の事情があるときは、地主は解除権を行使できない。

[借地権が解除された判例]
東京地裁昭和60年1月30日
店舗内部を麻雀屋からゲームセンター用に全面改装し、正面入り口にシャッターを設け、隣接貸室利用者との共同で入り口通路部分を自己の店舗のシャッターとして取り込み、正面入り口にイルミネーション付きの看板を取り付ける工事をしていることにつき、賃貸人より工事の中止や原状回復の申し入れを受けながら、これを無視してなしたこと、改装工事は公用部分を専ら社内人のための店舗部分にする意図でなされ、けばけばしい看板や装飾を施し、従前とは著しく様相を異にするものとなっていることが認められることから、信頼関係は賃貸人の所為によって、既に回復し難いほど、破壊されているものと判断せざるを得ないとして、賃貸借契約の解除が認められた事例

借地トラブルの多くが古い借地契約書の対策不備によるものになります。
当社では[借地契約の無料チェックサービス][契約書の書き換え]等のお手伝いをさせていただいております。セミナー等も開催しておりますのでお気軽に参加やご相談をいただければと存じます。