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任意譲渡の承諾に関する問題について

2021.04.10

借地人は借地権の譲渡は自由にできるか?


借地契約の中には、自由に借地権を譲渡できるものと、自由に譲渡できないものとがあります。
物件である[地上権]として借地権を設定した場合は、自由に譲渡できる。
債権である[賃借権]として借地権を設定した場合は、自由に譲渡できない。
地上権とは:他人の所有する土地において工作物または竹林を所有するために、土地を使用することができる物権
賃借権とは:賃貸借契約に基づき借りた人(賃借人)が土地を使用できる債権で、賃借人には賃料の支払い義務があります。

◆ほとんどのケースでは、借地権の契約は賃借権で締結されています。
稀に地上権で借地権が締結されている場合があります。その場合には登記簿謄本に地上権が設定されていますのでチェックしてみましょう。

民法ではどのような規定になっているか確認してみましょう!

民法第612条の規制の概要
民法第612条(賃借権の譲渡及び転貸の制限)
1)賃借人は、賃貸人の承認を得なければ、その賃借権を譲り渡し、または賃借物を転貸することができない。
2)賃借人が前項の規定に違反して第3者に賃借物の使用または収益をさせたときは、賃貸人は契約の解除をすることができる。

賃借権の場合の無断譲渡・転貸の禁止
地上権は譲渡の自由が原則。
無断譲渡・転貸を行うと原則として、地主側は賃貸借契約を解除できる。

地主が承諾をしてくれない 借地人側の対応としては…。
地主の不利となる恐れのない場合で承諾が得られない場合、借地人は裁判所に借地非訟手続きの申し立てをすることができる。

裁判所が相当な対価及び転貸条件を定めてこれを命ずることができる。
対価・借地権譲渡承諾料はどの程度か?
現在、裁判所の基準は借地権価格の10%が目安となっています。

借地権トラブルの多くが、契約書の内容をしっかり対策することで予防が可能となります。
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